Que dit la loi sur les loyers impayés ?

L’expulsion d’un locataire insolvable intervient uniquement au terme d’une procédure visant à régler la situation à l’amiable, avant d’entamer une phase contentieuse. Les loyers impayés sont des situations rares qui peuvent se présenter dans la vie d’un bailleur. La plupart des loyers impayés résultent d’un accident de la vie (problème de santé, divorce, chômage).  Lorsque vous êtes face à une situation de loyer impayé, sachez que la loi prévoit certaines étapes.

Envisager une solution à l’amiable

Dès que vous distinguez les premiers signes de défaillance de votre locataire, vous devez prendre un contact avec ce dernier pour éviter que la situation ne devienne plus complexe. Vous et votre locataire pouvez mettre en place un échelonnement de paiement des sommes dues. Si la résolution à l’amiable n’aboutit pas, le propriétaire peut envoyer à son locataire une lettre de mise en demeure de payer avec accusé de réception. Dans ce courrier, vous devez rappeler le montant des sommes dues ainsi qu’un délai pour le paiement. Il s’agit de la première phase.

Adresser une injonction de payer

Le propriétaire dépose devant le greffe de la juridiction compétente un formulaire de requête. Les juges rendent une ordonnance avec la mention obligeant le locataire à s’acquitter de ses dettes. Le locataire dispose d’un délai d’un mois pour contester devant le tribunal. Cette procédure exige au locataire de payer, mais n’entraîne pas le départ du logement, car le bail n’est pas suspendu.

Mettre fin au bail

La majorité des contrats de bail contiennent une clause résolutoire, c’est-à-dire la résiliation du contrat de location si le locataire ne respecte pas ses engagements, comme le paiement d’un loyer. Cette clause entraîne une rupture automatique du contrat. Pour que le locataire quitte son domicile, le propriétaire doit demander l’intervention d’un juge. Premièrement, il doit saisir un huissier de justice après que la mise en demeure envoyé au locataire n’est pas aboutie. Dans ce cas, l’huissier délivre au locataire un document lui ordonnant de payer. Ce n’est qu’après deux mois que le propriétaire peut assigner le locataire en justice pour la rupture du bail. Si le contrat de bail ne prévoit aucune clause résolutoire, le bailleur doit s’adresser au juge, qui peut refuser de prononcer la fin du bail.

Lorsque le juge décide que le bail soit résilié, le bailleur doit adresser au locataire un commandement de quitter les lieux. L’occupant dispose de deux mois pour s’exécuter ou pour demander un délai devant le tribunal de grande instance. Les facteurs comme l’état de santé, l’âge ou la présence des enfants peuvent jouer en la faveur du locataire. Dans ce cas, il peut profiter d’un an de répit maximum. La trêve hivernale interdit qu’un locataire soit expulsé d’un logement qu’il occupe à titre locatif. Les loyers impayés, et la résiliation du bail et l’expulsion résultant concernent la majorité des litiges initiés par les propriétaires. Il existe des assurances permettant au propriétaire de se protéger contre les loyers impayés. Il s’agit de la garantie loyers impayés, compagnie d’assurances ou la garantie risque locatif.

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