La diversification des portefeuilles immobiliers vers les SCPI européennes constitue une tendance de fond pour les investisseurs français. Ces derniers recherchent des rendements attractifs et une exposition à des marchés immobiliers dynamiques au-delà des frontières hexagonales. Toutefois, l’investissement dans ces supports soulève de nombreuses questions fiscales spécifiques. Entre conventions fiscales, crédit d’impôt, prélèvements sociaux et déclarations particulières, le régime fiscal des SCPI européennes présente des particularités que tout investisseur doit maîtriser pour optimiser son placement. Ce traitement fiscal diffère sensiblement de celui des SCPI françaises et mérite une analyse approfondie pour éviter la double imposition et tirer parti des avantages fiscaux disponibles.
Principes fondamentaux de la fiscalité des SCPI européennes
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) européennes sont des véhicules d’investissement permettant aux particuliers d’accéder indirectement à l’immobilier commercial ou résidentiel situé dans différents pays de l’Union Européenne. Contrairement à une idée répandue, ces SCPI ne bénéficient pas d’un régime fiscal dérogatoire complet, mais sont soumises à un cadre fiscal hybride combinant droit fiscal français et conventions internationales.
Le principe directeur en matière de fiscalité internationale repose sur les conventions fiscales bilatérales signées entre la France et les autres pays européens. Ces conventions visent à éviter la double imposition des revenus et déterminent quel État possède le droit d’imposer les revenus immobiliers. En règle générale, les revenus immobiliers sont imposables dans l’État où se situe l’immeuble, conformément à l’article 6 du modèle OCDE de convention fiscale.
Pour un résident fiscal français détenant des parts de SCPI européennes, l’imposition s’effectue selon un mécanisme en deux temps :
- Une première imposition dans le pays de source (où se situe l’immeuble)
- Une seconde imposition en France, avec application d’un crédit d’impôt pour éviter la double imposition
La transparence fiscale des SCPI joue un rôle majeur dans ce mécanisme. En effet, selon le droit fiscal français, les SCPI sont des sociétés fiscalement transparentes, ce qui signifie que les revenus sont imposés directement entre les mains des associés, proportionnellement à leurs parts, quelle que soit la distribution effective de ces revenus.
Cette transparence fiscale s’applique tant aux revenus fonciers qu’aux plus-values immobilières. Ainsi, l’associé français d’une SCPI européenne sera imposé en France comme s’il détenait directement les immeubles situés à l’étranger, tout en bénéficiant des mécanismes conventionnels pour neutraliser l’imposition déjà supportée à l’étranger.
Un aspect souvent négligé concerne la qualification fiscale des revenus. Les loyers perçus par les SCPI européennes constituent des revenus fonciers pour les associés personnes physiques, tandis que les plus-values réalisées lors de la cession d’immeubles sont soumises au régime des plus-values immobilières des particuliers. Cette distinction est fondamentale car les modalités d’imposition et les mécanismes d’élimination de la double imposition diffèrent selon la nature du revenu.
Enfin, il convient de noter que les prélèvements sociaux français (actuellement au taux global de 17,2%) s’appliquent généralement aux revenus fonciers et plus-values immobilières de source étrangère, sans possibilité d’imputation d’impôts étrangers sur cette composante de la fiscalité française. Cette particularité peut significativement alourdir la charge fiscale globale des investisseurs en SCPI européennes.
Traitement fiscal des revenus locatifs issus de SCPI européennes
Les revenus locatifs générés par les SCPI européennes font l’objet d’un traitement fiscal spécifique pour les contribuables français. Ces revenus sont d’abord imposés dans le pays de situation des immeubles, conformément aux législations locales, puis déclarés en France selon des modalités particulières.
En France, ces revenus sont intégrés dans la catégorie des revenus fonciers et suivent le même régime que les revenus locatifs de source française. Deux régimes d’imposition coexistent :
- Le micro-foncier, applicable si les revenus fonciers bruts annuels du foyer fiscal n’excèdent pas 15 000 euros
- Le régime réel, obligatoire au-delà de ce seuil ou sur option
Sous le régime du micro-foncier, un abattement forfaitaire de 30% est appliqué sur les revenus bruts pour déterminer le revenu net imposable. Sous le régime réel, les charges déductibles comprennent notamment les frais de gestion, les intérêts d’emprunt, les travaux d’entretien et les taxes foncières étrangères.
Une particularité majeure réside dans le traitement des retenues à la source pratiquées dans le pays de source. En vertu des conventions fiscales bilatérales, la France accorde généralement un crédit d’impôt égal à l’impôt français correspondant aux revenus étrangers ou à l’impôt effectivement payé à l’étranger si celui-ci est inférieur. Ce mécanisme s’applique uniquement à l’impôt sur le revenu et non aux prélèvements sociaux.
Pour calculer ce crédit d’impôt, il faut déterminer le montant théorique d’impôt français afférent aux revenus étrangers. Cette détermination s’effectue selon la formule suivante :
Crédit d’impôt = (Impôt français total × Revenus nets de source étrangère) ÷ Revenu global net imposable
Les SCPI européennes les plus répandues investissent principalement en Allemagne, aux Pays-Bas, en Espagne ou au Portugal. Chacun de ces pays applique des taux d’imposition différents sur les revenus locatifs :
En Allemagne, le taux d’imposition peut atteindre 45% pour les revenus immobiliers, mais la convention fiscale franco-allemande prévoit des dispositions spécifiques pour limiter la double imposition. Aux Pays-Bas, le système fiscal repose sur un impôt sur la fortune immobilière plutôt que sur les revenus réels, ce qui crée des situations complexes en matière d’élimination de la double imposition.
Sur le plan pratique, les associés doivent reporter les revenus fonciers étrangers sur la déclaration 2042 (cases 4BK à 4DL pour le régime micro-foncier) ou sur la déclaration 2044 (régime réel). Ils doivent compléter l’imprimé 2047 relatif aux revenus de source étrangère, en mentionnant pays par pays les revenus perçus et les impôts acquittés à l’étranger.
Une difficulté récurrente provient du décalage entre les exercices fiscaux des différents pays européens et l’exercice fiscal français. Dans certains cas, les informations relatives aux impôts effectivement payés à l’étranger ne sont pas disponibles au moment de la déclaration française, nécessitant des déclarations rectificatives ultérieures.
Imposition des plus-values sur les SCPI européennes
La cession de parts de SCPI européennes ou la vente d’immeubles par ces SCPI génère des plus-values qui font l’objet d’un traitement fiscal spécifique. Il convient de distinguer deux types de plus-values : celles réalisées directement par la SCPI lors de la vente d’immeubles, et celles réalisées par l’associé lors de la revente de ses parts.
Pour les plus-values immobilières réalisées par la SCPI lors de la cession d’immeubles situés en Europe, l’imposition intervient d’abord dans le pays de situation de l’immeuble, conformément à sa législation fiscale. Ces plus-values sont ensuite imposables en France entre les mains des associés, selon le régime des plus-values immobilières des particuliers.
En France, ces plus-values sont soumises à un prélèvement forfaitaire de 19%, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2%, soit une imposition globale de 36,2%. Des abattements pour durée de détention s’appliquent :
- Pour l’impôt sur le revenu : exonération totale après 22 ans de détention
- Pour les prélèvements sociaux : exonération totale après 30 ans de détention
Pour éviter la double imposition, un crédit d’impôt est accordé, égal à l’impôt français correspondant à la plus-value ou à l’impôt étranger effectivement payé si celui-ci est inférieur. Ce crédit s’impute uniquement sur l’impôt sur le revenu français de 19%, et non sur les prélèvements sociaux.
Concernant les plus-values de cession de parts de SCPI européennes par l’associé, le régime applicable est celui des plus-values immobilières des particuliers lorsque les SCPI ont un patrimoine principalement constitué d’immeubles. La plus-value est déterminée par la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, majoré des frais d’acquisition et, le cas échéant, des travaux effectués.
Une particularité concerne les SCPI européennes à capital variable : la société de gestion peut procéder au rachat des parts, générant ainsi une plus-value imposable selon les mêmes règles que pour une cession directe. Ce mécanisme offre une liquidité appréciable, mais ne modifie pas le traitement fiscal applicable.
Les obligations déclaratives liées aux plus-values sur SCPI européennes sont particulièrement exigeantes. Pour les plus-values réalisées par la SCPI, c’est généralement la société de gestion qui fournit les éléments nécessaires à la déclaration. L’associé doit reporter ces informations sur l’imprimé 2048-IMM pour les plus-values immobilières et sur l’imprimé 2047 pour le crédit d’impôt correspondant à l’impôt étranger.
Pour les plus-values de cession de parts, l’associé doit soumettre une déclaration 2048-M dans le mois suivant la cession, accompagnée du paiement de l’impôt. Si la SCPI est à prépondérance immobilière et que ses immeubles sont situés à l’étranger, la situation peut se complexifier en raison des droits d’enregistrement potentiellement dus dans le pays de situation des immeubles.
Enfin, il existe des cas d’exonération spécifiques, notamment pour les contribuables dont le prix de cession de l’ensemble des biens immobiliers cédés au cours de l’année n’excède pas 15 000 euros, ou en cas de cession de la résidence principale. Toutefois, ces exonérations s’appliquent rarement dans le contexte des SCPI européennes.
Spécificités fiscales selon les pays européens d’investissement
Le traitement fiscal des SCPI européennes varie considérablement selon le pays d’implantation des immeubles. Cette diversité résulte des différences entre les systèmes fiscaux nationaux et des particularités inscrites dans les conventions fiscales bilatérales signées avec la France.
En Allemagne, premier marché immobilier européen, les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu progressif pouvant atteindre 45%. La convention fiscale franco-allemande prévoit l’élimination de la double imposition par un crédit d’impôt égal à l’impôt français correspondant aux revenus allemands. Une particularité allemande réside dans la possibilité d’amortir les biens immobiliers, généralement au taux de 2% par an pour les immeubles commerciaux. Cet amortissement, déductible en Allemagne, n’est pas reconnu fiscalement en France, créant un décalage dans la base imposable entre les deux pays.
Aux Pays-Bas, le système fiscal présente une originalité majeure : les revenus immobiliers ne sont pas imposés sur leur montant réel mais sur une valeur locative théorique calculée sur la valeur vénale du bien. Cette approche forfaitaire complique l’application du crédit d’impôt en France. La convention fiscale franco-néerlandaise permet néanmoins d’imputer l’impôt néerlandais sur l’impôt français correspondant aux mêmes revenus.
En Espagne, les revenus locatifs sont imposés au taux de 24% pour les non-résidents. Un abattement de 60% peut s’appliquer pour les immeubles à usage d’habitation. La convention franco-espagnole prévoit l’élimination de la double imposition par l’octroi d’un crédit d’impôt. Une particularité espagnole concerne l’impôt sur la fortune immobilière (Impuesto sobre el Patrimonio) qui peut s’appliquer aux détenteurs de parts de SCPI possédant des immeubles en Espagne.
Au Portugal, les revenus locatifs perçus par des non-résidents sont soumis à une retenue à la source de 28%. La convention fiscale franco-portugaise permet d’éliminer la double imposition par l’octroi d’un crédit d’impôt. Le Portugal applique un régime fiscal avantageux pour les immeubles réhabilités dans certaines zones, avec des exonérations temporaires d’impôt foncier (IMI) et d’impôt sur les revenus locatifs.
En Italie, les revenus locatifs sont soumis à un taux d’imposition de 26% pour les non-résidents. La convention franco-italienne prévoit l’élimination de la double imposition par l’octroi d’un crédit d’impôt. L’Italie applique une taxe municipale unique (IMU) sur les biens immobiliers, dont le taux varie selon les communes.
Au Royaume-Uni, malgré le Brexit, de nombreuses SCPI continuent d’investir sur ce marché immobilier majeur. Les revenus locatifs y sont imposés au taux de 20% pour les non-résidents. La convention fiscale franco-britannique permet d’éliminer la double imposition par l’octroi d’un crédit d’impôt. Une particularité britannique réside dans l’application du stamp duty land tax lors de l’acquisition d’immeubles, avec des taux progressifs pouvant atteindre 15% pour les investisseurs non-résidents.
Ces différences de traitement fiscal selon les pays d’investissement ont un impact direct sur la rentabilité nette des SCPI européennes. Elles expliquent pourquoi certaines SCPI privilégient l’investissement dans des pays offrant un cadre fiscal plus favorable, comme le Portugal ou les Pays-Bas, plutôt que dans des pays à fiscalité plus lourde comme la France ou l’Allemagne.
Stratégies d’optimisation fiscale pour les détenteurs de SCPI européennes
Face à la complexité du traitement fiscal des SCPI européennes, diverses stratégies d’optimisation s’offrent aux investisseurs français. Ces approches visent à maximiser le rendement après impôt tout en respectant le cadre légal applicable.
La première stratégie consiste à privilégier l’investissement via l’assurance-vie. En détenant des parts de SCPI européennes au sein d’un contrat d’assurance-vie, l’investisseur bénéficie du régime fiscal avantageux de ce placement. Les revenus et plus-values générés par les SCPI sont alors capitalisés au sein du contrat sans imposition immédiate. Seuls les rachats sont imposables, selon le régime fiscal de l’assurance-vie (prélèvement forfaitaire unique ou barème progressif de l’impôt sur le revenu). Cette approche permet de transformer des revenus fonciers, lourdement taxés, en revenus de capitaux mobiliers potentiellement moins imposés.
Une seconde stratégie repose sur l’utilisation du démembrement de propriété. L’acquisition de la nue-propriété de parts de SCPI européennes, tandis qu’un tiers (souvent un membre de la famille) détient l’usufruit, permet d’optimiser la fiscalité globale. L’usufruitier déclare les revenus fonciers et supporte l’imposition correspondante, tandis que le nu-propriétaire acquiert les parts à prix réduit et récupérera la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit, sans fiscalité sur cette plus-value latente.
La diversification géographique constitue une troisième approche d’optimisation. En répartissant ses investissements entre différents pays européens, l’investisseur peut tirer parti des spécificités fiscales de chaque territoire. Certains pays comme les Pays-Bas ou le Portugal offrent des régimes fiscaux plus avantageux que d’autres. Cette diversification permet par ailleurs de mutualiser les risques liés aux évolutions législatives et fiscales dans chaque pays.
L’investissement via une société à l’impôt sur les sociétés (SAS, SARL) peut constituer une alternative intéressante. Les revenus locatifs et plus-values sont alors imposés au taux de l’IS (actuellement 25% en France pour les PME), potentiellement inférieur au taux marginal d’imposition d’un particulier. Cette structure permet de capitaliser les revenus au sein de la société et de n’être imposé personnellement que lors de la distribution de dividendes.
Pour les investisseurs disposant d’un patrimoine immobilier conséquent, la constitution d’une société civile immobilière (SCI) avec option pour l’impôt sur les sociétés peut offrir un cadre juridique et fiscal optimisé. Cette structure permet notamment de déduire les intérêts d’emprunt du résultat imposable, même pour l’acquisition des parts de SCPI, ce qui n’est pas possible en détention directe dans le cadre du régime des revenus fonciers.
Une attention particulière doit être portée à l’optimisation du crédit d’impôt pour impôt étranger. Les conventions fiscales prévoient généralement que ce crédit ne peut excéder l’impôt français correspondant aux revenus étrangers. Il est donc judicieux de maintenir un niveau de charges déductibles équilibré entre la France et l’étranger pour maximiser l’efficacité de ce mécanisme.
Enfin, la planification successorale mérite considération. Les parts de SCPI européennes détenues directement sont soumises aux droits de succession français, mais peuvent également être assujetties à des droits de mutation dans le pays de situation des immeubles. Les conventions fiscales prévoient généralement des mécanismes d’élimination de la double imposition, mais leur mise en œuvre peut s’avérer complexe. L’assurance-vie ou la donation avec réserve d’usufruit constituent des outils efficaces pour optimiser la transmission de ce patrimoine.
Perspectives et évolutions du cadre fiscal des SCPI européennes
Le traitement fiscal des SCPI européennes n’est pas figé et continue d’évoluer sous l’influence de multiples facteurs : harmonisation fiscale européenne, jurisprudence de la Cour de Justice de l’Union Européenne (CJUE), modifications des conventions fiscales bilatérales et évolutions des législations nationales.
L’harmonisation fiscale européenne, bien que limitée en matière d’imposition directe, progresse graduellement. Les directives européennes sur l’échange automatique d’informations fiscales (DAC) améliorent la transparence et renforcent la lutte contre l’évasion fiscale. Cette transparence accrue modifie le paysage fiscal des investissements transfrontaliers, y compris pour les SCPI européennes. Les sociétés de gestion sont désormais tenues de communiquer davantage d’informations aux administrations fiscales, facilitant les contrôles sur les revenus étrangers déclarés par les contribuables français.
La jurisprudence de la CJUE joue un rôle déterminant dans l’évolution du traitement fiscal des investissements immobiliers transfrontaliers. Plusieurs arrêts récents ont remis en question des dispositions fiscales nationales jugées contraires aux libertés fondamentales garanties par les traités européens, notamment la libre circulation des capitaux. Ces décisions influencent progressivement les législations nationales et les pratiques administratives concernant l’imposition des revenus immobiliers de source étrangère.
Les conventions fiscales bilatérales font l’objet de renégociations périodiques pour s’adapter aux évolutions économiques et juridiques. Le projet BEPS (Base Erosion and Profit Shifting) de l’OCDE, visant à lutter contre l’érosion de la base d’imposition et le transfert de bénéfices, a conduit à la signature d’un instrument multilatéral modifiant simultanément de nombreuses conventions fiscales. Ces modifications impactent indirectement le traitement fiscal des SCPI européennes, notamment en renforçant les clauses anti-abus.
Au niveau français, plusieurs réformes fiscales récentes ont concerné l’immobilier et pourraient affecter l’attractivité relative des SCPI européennes. L’instauration du prélèvement forfaitaire unique (PFU) sur les revenus de capitaux mobiliers, sans équivalent pour les revenus fonciers, a creusé l’écart de fiscalité entre ces deux catégories de revenus. Cette disparité renforce l’intérêt des montages permettant de transformer fiscalement des revenus fonciers en revenus de capitaux mobiliers, comme l’assurance-vie.
Dans plusieurs pays européens, des évolutions fiscales notables sont à signaler. L’Allemagne a récemment réformé sa fiscalité immobilière (Grundsteuer) avec une entrée en vigueur progressive jusqu’en 2025. Les Pays-Bas envisagent une refonte de leur système d’imposition forfaitaire du patrimoine (Box 3), suite à une décision de la Cour suprême néerlandaise jugeant ce système contraire à la Convention européenne des droits de l’homme. L’Espagne a introduit une taxe temporaire sur les grandes fortunes qui peut impacter les détenteurs de parts de SCPI possédant des immeubles espagnols.
Face à ces évolutions, les sociétés de gestion de SCPI européennes adaptent leurs stratégies d’investissement et leur communication envers les investisseurs. Certaines développent des outils de simulation fiscale personnalisés, intégrant les spécificités des conventions fiscales applicables. D’autres privilégient les investissements dans des pays offrant une stabilité fiscale et juridique, réduisant ainsi l’incertitude pour les associés.
Pour les investisseurs, ces évolutions soulignent l’importance d’une veille fiscale active et d’un accompagnement par des professionnels spécialisés dans la fiscalité internationale. La complexité croissante du traitement fiscal des SCPI européennes justifie pleinement le recours à des conseillers maîtrisant tant les aspects fiscaux français qu’internationaux pour optimiser ces investissements sur le long terme.
